Arrendamiento de local y “Rebus sic stantibus”
En el derecho hay una máxima, “pacta sunt servanda”, es decir, “los pactos son para cumplirlos”. Como bien es sabido, los acuerdos se convierten en ley para las partes. Sin embargo, aunque no está contemplada expresamente en la legislación española, existe una cláusula implícita en toda relación contractual denominada “rebus sic stantibus” que significa literalmente “mientras duren las cosas”. Esta figura jurídica puede permitir una interpretación extensiva del derecho cuando se produzca una alteración radical e imprevisible que afecte el objetivo del negocio, lo que en derecho se conoce como la conmutatividad de las prestaciones.
Requisito para solicitar una reducción del precio del alquiler
1. Existencia de una circunstancia imprevista en el contrato
Para solicitar la aplicación de la cláusula rebus es un requisito necesario la existencia de una circunstancia sobrevenida e imprevisible, que no podía ser prevista por las partes al momento de celebrar los contratos. Tratándose de una situación relativamente reciente, la jurisprudencia es escasa, sin embargo, en sentencias que han sido dictadas en las últimas semanas, los jueces han reconocido que los efectos económicos de la pandemia ocasionada por el Coronavirus cumplen con dicha exigencia de imprevisibilidad sobrevenida.
2. Perjuicio grave o excesivamente costoso
Otro de los requisitos es que se produzca una alteración del negocio que frustre la finalidad del contrato e implique un perjuicio grave o excesivamente costoso para una de las partes. Situación que están viviendo los arrendatarios de locales, quienes durante algunos periodos se han visto obligados al cierre de sus negocios, viendo como disminuye la facturación, mientras que los costes fijos, como el precio de los alquileres, se mantiene. Dicha circunstancia hace que la presión porcentual del precio de los alquileres se haya incrementado excesivamente, generándose un desequilibrio muy importante, que puede dar lugar a la aplicación de la cláusula rebus.
3. Disposición de los contratantes
El último de los requisitos para que pueda solicitarse la aplicación de esta figura, es la buena fe por parte de los contratantes. La buena disposición de estos representa un factor importante para agilizar este proceso legal.
Dificultades en la aplicación de la cláusula rebus
Como se mencionó antes, en el Derecho Español no existe una norma expresa que regule la aplicación de la cláusula rebus, la falta de desarrollo legislativo hace que su aplicación sea escasa, debiéndose valorar cada caso, estudiando en profundidad las circunstancias propias del mismo, para así, con apoyo en las sentencias que han dictado los diferentes tribunales españoles, y con los Principios Europeos de Derecho de los Contratos, valorar si es posible alegar la aplicación de la cláusula rebus y solicitar un reequilibrio prestaciones exigibles y por tanto, una disminución del precio del alquiler.
Los abogados especialistas en Derecho Mercantil de FinTrust ubicados en Barcelona (España) analizan cada uno de los casos con detenimiento y establecen las líneas estratégicas para la negociación entre los contratantes.
Autor:
Ana María Henao - Abogada Equipo Fintrust
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